Toàn cảnh thị trường bất động sản Dallas–Fort Worth năm 2025: tăng trưởng, biến động và những điểm cần lưu ý
Khu vực Dallas–Fort Worth (DFW) bước vào năm 2025 với đà tăng trưởng dân số mạnh mẽ, thị trường nhà ở đang dịch chuyển, và nền kinh tế tiếp tục mở rộng. Với lượng người nhập cư ổn định, hoạt động xây dựng tăng cao, và điều kiện ngày càng thuận lợi hơn cho người mua, đây là một năm then chốt đối với bất động sản Bắc Texas. Dưới đây là bức tranh toàn cảnh những yếu tố chính đang định hình thị trường khu vực này.
Dân số và xu hướng di cư
Dân số toàn vùng DFW đã đạt khoảng 8,3 triệu người trong năm 2025, tăng 30% kể từ năm 2010, tương đương khoảng 385 người chuyển đến mỗi ngày. Thành phố Fort Worth chính thức vượt mốc 1 triệu dân, sau khi tăng 3,1% trong năm qua và 9,7% trong vòng 4 năm.
Ba hạt lớn gồm Dallas (~2,66 triệu người), Collin (~1,25 triệu người), và Tarrant (~2,23 triệu người) đều nằm trong top 10 hạt tại Hoa Kỳ có mức tăng dân số cao nhất năm 2024. Hơn 25% người mua nhà gần đây đến từ các bang khác, chủ yếu là California, bị thu hút bởi chi phí sinh hoạt thấp và nhiều cơ hội nghề nghiệp.
Kinh tế và việc làm
Việc làm phi nông nghiệp ở khu vực DFW đã tăng 1,4% trong năm qua, với ngành chăm sóc sức khỏe và tài chính đều tăng 2,9%. Khu vực hiện là nơi đặt trụ sở hoặc chi nhánh của hơn 20 công ty thuộc Fortune 500, nhờ vào môi trường pháp lý thân thiện và chi phí vận hành thấp.
DFW cũng đang trở thành trung tâm công nghệ và trí tuệ nhân tạo. Khu vực có hơn 141 trung tâm dữ liệu, với các công ty lớn như OpenAI, Oracle và SoftBank đã đầu tư hơn 500 triệu USD vào cơ sở hạ tầng AI.
Cung nhà ở và hoạt động xây dựng
Trong tháng 5 năm 2025, khu vực Dallas đã cấp 2.396 giấy phép xây dựng nhà ở mới, với tổng giá trị lên tới 1,03 tỷ USD, cao nhất toàn bang. Trong quý I/2025, toàn vùng DFW ghi nhận 6.920 giấy phép xây dựng, tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Collin County dẫn đầu với 2.583 công trình khởi công.
DFW hiện đứng thứ hai toàn quốc về số lượng giấy phép xây nhà mới. Số lượng giấy phép xây dựng nhà đơn lẻ cũng đang tăng đều đặn theo dữ liệu từ.
Nguồn cung và xu hướng thị trường
Số lượng nhà rao bán đã tăng khoảng 53% so với cùng kỳ năm trước, chuyển thị trường sang trạng thái thiên về người mua. Người mua hiện có nhiều lựa chọn hơn và lợi thế đàm phán cao hơn trong bối cảnh nguồn cung vượt cầu.
Giá cả và điều kiện thị trường
Tính đến tháng 5 năm 2025, giá nhà trung bình tại Dallas là khoảng 470.000 USD, giảm 5,8% so với năm trước. Tại Fort Worth, giá trung bình là 305.400 USD, giảm 2,6%. Thời gian bán nhà kéo dài hơn—trung bình 38 ngày tại Dallas, tăng từ 30 ngày so với cùng kỳ năm ngoái. Trên toàn khu vực DFW, số ngày trung bình để bán một căn nhà là khoảng 45 ngày.
Những yếu tố thúc đẩy dữ liệu
Kể từ năm 2020, tổng việc làm trong khu vực đã tăng 11%, được thúc đẩy bởi hơn 23 công ty Fortune 500 chuyển trụ sở hoặc mở rộng hoạt động tại DFW. Môi trường pháp lý thân thiện và chi phí thấp tiếp tục hỗ trợ các dự án nhà ở mật độ cao.
Sự nhập cư liên tục—cả trong nước và quốc tế—vẫn giữ cho nhu cầu nhà ở ở mức cao. Riêng Dallas County, cơ cấu dân số đa dạng với 40,5% người gốc Hispanic và gần 7% người gốc Á.
Giá trị trung bình của giấy phép xây dựng mới đạt khoảng 429.000 USD, cho thấy nhu cầu lớn ở phân khúc nhà ở tầm trung và cao cấp. Tuy nhiên, tốc độ tăng nguồn cung đã bắt đầu vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường. Cùng với đó, lãi suất thế chấp gần 6,8% và tâm lý thận trọng kinh tế khiến người mua ngày càng đàm phán kỹ hơn.
So sánh thị trường từ 2023 đến 2025
Năm 2023, giá nhà trung bình ở DFW là khoảng 403.000 USD, tăng lên 419.000 USD vào năm 2024 và đạt khoảng 423.000 USD vào năm 2025. Tuy nhiên, mức giá năm 2025 giảm 4,1% tại Dallas và 2,6% tại Fort Worth so với cùng kỳ năm trước.
Tổng số căn nhà bán ra tại Texas là khoảng 330.000 căn trong năm 2024 và dự kiến tăng lên 340.000 căn trong năm 2025. Thời gian trung bình từ khi rao bán đến khi có hợp đồng đã giảm từ 81 ngày (2023) xuống chỉ còn 21–23 ngày (2025).
Tỷ lệ lấp đầy căn hộ cho thuê giảm nhẹ còn khoảng 91,7%, với mức giá thuê trung bình ổn định ở mức 1.400 USD/tháng trên toàn tiểu bang. Tại Fort Worth, giá thuê tăng 2%, đạt khoảng 1.717 USD; còn tại Dallas, giá thuê tăng 1,8%, lên khoảng 1.728 USD.
Thu nhập hộ gia đình trung lưu tại DFW hiện là khoảng 87.000 USD, tiếp tục tăng trưởng mạnh, giúp khu vực nằm trong nhóm các vùng đô thị có hiệu suất kinh tế hàng đầu cả nước. Riêng năm 2023, có khoảng 157.000 người chuyển đến DFW.
Mặc dù lãi suất vay thế chấp vẫn ở mức cao (6–7%), hoạt động xây dựng vẫn ổn định. Toàn bang Texas dự kiến cấp khoảng 165.000 giấy phép xây dựng nhà đơn lẻ trong năm 2025. Lĩnh vực chung cư cao tầng cũng phát triển mạnh với 30.000 căn đã hoàn thành và 43.000 căn đang xây dựng.
Thị trường bất động sản DFW năm 2025 phản ánh cả tiềm năng dài hạn lẫn sự chuyển dịch ngắn hạn. Người mua đang có nhiều cơ hội với giá tốt và nguồn cung dồi dào. Người bán cần điều chỉnh kỳ vọng và chuẩn bị chiến lược linh hoạt hơn. Trong khi đó, nhà đầu tư có thể tận dụng sự tăng trưởng dân số và việc làm để tìm kiếm các cơ hội dài hạn tại một trong những khu vực phát triển mạnh nhất nước Mỹ.
