Từ “Under Contract” đến “Closing”: các bước cần biết
Nhiều người mua nhà thường nghĩ rằng sau khi ký hợp đồng mua bán là chỉ còn chờ đến ngày nhận chìa khóa. Thực tế, khoảng thời gian từ lúc under contract (đã ký hợp đồng) đến closing (ngày hoàn tất giao dịch) lại là giai đoạn quan trọng nhất, với rất nhiều bước diễn ra âm thầm phía sau.
Việc hiểu rõ quy trình này sẽ giúp người mua bớt lo lắng, chủ động hơn khi làm việc với ngân hàng và agent, đồng thời tránh những hiểu lầm không đáng có trong quá trình mua nhà.
Dưới đây là timeline đơn giản để bạn hình dung rõ những gì đang xảy ra.
Bước 1: Option Period & Inspection
(Thời gian cân nhắc và kiểm tra nhà)
Ngay sau khi hợp đồng được ký, người mua thường có một khoảng thời gian gọi là option period – đây là thời gian cho phép người mua kiểm tra tình trạng thực tế của căn nhà.
Trong giai đoạn này:
Người mua đặt lịch home inspection (kiểm tra tổng thể căn nhà)
Có thể kiểm tra thêm nền móng, mái nhà, hệ thống điện – nước, máy lạnh
Dựa trên kết quả kiểm tra, người mua có thể tiếp tục mua, thương lượng lại, hoặc hủy hợp đồng
Bước này rất quan trọng vì nó giúp người mua hiểu rõ căn nhà trước khi vay ngân hàng một khoản tiền lớn. Inspection không phải để “bắt lỗi” người bán, mà để đảm bảo người mua đưa ra quyết định có đầy đủ thông tin.
Bước 2: Thương lượng sửa chữa hoặc điều chỉnh giá
(Negotiation)
Nếu inspection phát hiện vấn đề, hai bên sẽ tiến hành thương lượng. Một số hướng xử lý phổ biến gồm:
Người bán sửa chữa trước khi closing
Người bán hỗ trợ chi phí hoặc giảm giá
Người mua chấp nhận hiện trạng và tiếp tục giao dịch
Khi hai bên đạt được thỏa thuận và ký xác nhận, giao dịch sẽ tiếp tục theo đúng hợp đồng.
Bước 3: Appraisal – Định giá của ngân hàng
Nếu người mua vay ngân hàng, ngân hàng sẽ yêu cầu appraisal – định giá căn nhà để đảm bảo giá mua phù hợp với giá trị thị trường.
Có ba trường hợp thường gặp:
Nhà được định giá đúng giá mua: giao dịch tiếp tục bình thường
Nhà được định giá cao hơn: không ảnh hưởng gì
Nhà được định giá thấp hơn: hai bên có thể cần thương lượng lại hoặc người mua bù thêm tiền
Đây là bước bảo vệ ngân hàng, nhưng cũng giúp người mua tránh mua nhà với giá quá cao so với thị trường.
Bước 4: Xét duyệt hồ sơ vay – Underwriting
(Diễn ra song song các bước trên)
Trong suốt thời gian này, ngân hàng sẽ tiến hành underwriting – xét duyệt hồ sơ vay của người mua.
Ngân hàng có thể:
Kiểm tra thu nhập, công việc, tín dụng
Yêu cầu thêm giấy tờ hoặc sao kê
Xác nhận lại một số thông tin
Việc ngân hàng yêu cầu bổ sung giấy tờ là hoàn toàn bình thường và không có nghĩa là hồ sơ có vấn đề. Trong giai đoạn này, người mua nên tránh thay đổi công việc, mở thêm thẻ tín dụng hoặc mua sắm lớn.
Bước 5: Title work & Insurance
(Kiểm tra pháp lý và chuẩn bị bảo hiểm)
Công ty title sẽ kiểm tra pháp lý để đảm bảo:
Người bán có quyền sở hữu hợp pháp
Căn nhà không có tranh chấp hay khoản nợ chưa giải quyết
Song song đó:
Người mua chuẩn bị homeowners insurance
Title insurance được thiết lập
Bắt đầu sắp xếp chuyển các dịch vụ tiện ích
Bước này đảm bảo quyền lợi pháp lý cho người mua khi chính thức nhận nhà.
Bước 6: Final Walkthrough
(Kiểm tra lần cuối trước closing)
Trước ngày closing từ 1–3 ngày, người mua sẽ đi final walkthrough để xác nhận:
Căn nhà vẫn đúng tình trạng đã thỏa thuận
Các sửa chữa (nếu có) đã hoàn thành
Nhà đã được dọn trống theo cam kết
Đây không phải inspection lại, mà là bước kiểm tra cuối để người mua yên tâm trước khi ký giấy tờ.
Bước 7: Closing – Ngày hoàn tất giao dịch
Vào ngày closing:
Các giấy tờ được ký
Tiền được chuyển
Giao dịch được ghi nhận chính thức
Chìa khóa được bàn giao
Khi hồ sơ được ghi nhận xong, người mua chính thức trở thành chủ sở hữu căn nhà.
Vì Sao Việc Hiểu Timeline Này Rất Quan Trọng?
Khoảng thời gian từ under contract đến closing có nhiều bước diễn ra cùng lúc và không phải lúc nào người mua cũng thấy được. Khi hiểu rõ quy trình:
Người mua sẽ bớt lo lắng khi có sự chậm trễ nhỏ
Biết lúc nào cần phản hồi nhanh
Tránh những quyết định vội vàng hoặc hiểu nhầm
Trong giai đoạn này, agent và transaction coordinator đóng vai trò theo sát timeline, nhắc các mốc quan trọng và giải thích từng giấy tờ để người mua luôn ở thế chủ động.
Mua nhà tại Mỹ là một hành trình lớn, đặc biệt với người Việt mua lần đầu hoặc mua nhà từ xa. Khi có người đồng hành giải thích rõ ràng từng bước, quá trình này sẽ trở nên nhẹ nhàng, minh bạch và dễ kiểm soát hơn rất nhiều.
